Alienação fiduciária em Angola: a porta da casa própria ou a nova armadilha do sistema financeiro?

A decisão do Conselho de Ministros de Angola de aprovar a proposta de lei que introduz a alienação fiduciária de imóveis como garantia para crédito imobiliário assinala um avanço jurídico significativo. Este mecanismo, já consolidado em países como Brasil e Portugal, representa uma alternativa moderna à hipoteca tradicional, oferecendo maior segurança e celeridade às instituições financeiras. Entretanto, a sua implementação em Angola exige um exame rigoroso das características que o mercado imobiliário passa a assumir, bem como dos riscos de um sector historicamente afectado pela informalidade.

1. Alienação Fiduciária e Transformação Estrutural do Mercado Imobiliário

A introdução deste regime jurídico tende a redesenhar o mercado imobiliário angolano, conferindo-lhe maior previsibilidade e eficácia. Segundo Ricardo Pereira, especialista português em Direito Imobiliário, “os sistemas de garantias reais só produzem confiança quando permitem uma execução rápida e previsível, reduzindo a incerteza do credor”. Este é precisamente o efeito da alienação fiduciária: em caso de incumprimento, o credor pode recuperar o imóvel de forma célere, sem enfrentar processos morosos típicos da hipoteca.

Entre as principais transformações esperadas no mercado angolano, destacam-se:

Maior liquidez e expansão do crédito, como aconteceu no Brasil após a Lei n.º 9.514/1997, que regulamentou a alienação fiduciária e impulsionou o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Segundo o economista brasileiro Eduardo Zylberstajn, a introdução deste mecanismo “permitiu o surgimento de um mercado de crédito imobiliário robusto, baseado em activos de elevada segurança jurídica”.

Valorização dos activos imobiliários, sobretudo urbanos, devido ao aumento da acessibilidade ao financiamento.

Aprofundamento da urbanização formal, uma vez que mais projectos passam a ser financiáveis.

Profissionalização das intermediações, com maior presença de agentes certificados e instituições estruturadas.

Tais mudanças aproximam Angola de países que modernizaram os seus sistemas de crédito imobiliário para dinamizar o acesso à habitação e impulsionar a economia.

2. Informalidade: o Obstáculo que Pode Comprometer o Novo Regime

Apesar dos benefícios, um dos maiores desafios é a informalidade que persiste há décadas no mercado imobiliário angolano. Manuel Aragão, jurista angolano, enfatiza que “o nosso problema não está apenas na lei, mas na distância entre a lei e a prática”. Esta realidade coloca Angola numa situação delicada: um instrumento moderno pode ser facilmente desvirtuado em terrenos sem registo, imóveis com titularidade duvidosa ou através de intermediários informais.

Os riscos incluem:

Garantias prestadas sobre imóveis não registados ou litigiosos.

Proliferação de vendas duplicadas, muito comuns em zonas periurbanas.

Actuação de mediadores informais que prometem “facilitar crédito”.

Aumento de litígios por falta de documentos autênticos.

Insegurança jurídica no momento da execução da garantia.

Portugal enfrentou problema semelhante nos anos 1990. A solução, segundo o urbanista português João Seixas, passou pela “regularização massiva do cadastro e pela imposição de mediação certificada, visando defender os consumidores e o sistema financeiro”.

O Brasil adoptou postura parecida: a Lei do Inquilinato, o Código Civil e a Lei n.º 9.514/1997 reforçaram a obrigatoriedade do registo imobiliário rigoroso para qualquer transacção, sem registo, não há garantia fiduciária.

Angola deve seguir esta mesma lógica.

3. Medidas Essenciais para Combater a Informalidade e Proteger o Sistema

Para que o mercado angolano se beneficie plenamente deste avanço jurídico, determinadas precauções e reformas complementares são indispensáveis.

a) Regularização Predial e Cadastro Nacional

A experiência brasileira demonstra que a alienação fiduciária só funciona em imóveis devidamente matriculados no registo predial.
É indispensável:

acelerar o cadastro predial nacional,

actualizar registos antigos,

emitir títulos claros e legalmente válidos.

Sem este esforço, o mecanismo corre o risco de se inviabilizar na prática.

b) Licenciamento e Profissionalização dos Agentes Imobiliários

Em Portugal, a mediação imobiliária só pode ser exercida por empresas licenciadas pelo IMPIC.
No Brasil, o exercício profissional depende do CRECI.

Angola deve:

instituir uma carteira profissional obrigatória,

fiscalizar empresas e mediadores,

criminalizar a mediação ilegal.

c) Digitalização de Registos e Contratos

A digitalização reduz fraudes e facilita a rastreabilidade das operações.
Portugal reduziu litígios imobiliários com o “Balcão Casa Pronta”.
O Brasil implementou os Registos Digitais de Imóveis (SREI), permitindo consulta e assinatura electrónica.

Angola pode adoptar modelos semelhantes.

d) Transparência Contratual e Literacia Financeira

Segundo Joseph Stiglitz, Nobel da Economia, “contratos financeiros assimétricos geram exploração e instabilidade”.
É necessário:

simplificar a linguagem dos contratos,

exigir cláusulas padronizadas,

reforçar a educação financeira dos consumidores.

e) Criação de um Observatório Nacional do Mercado Imobiliário

À semelhança do Observatório da Habitação em Portugal, Angola deve monitorizar:

preços,

comportamentos de mercado,

práticas abusivas,

irregularidades sistémicas.

Um observatório aumenta a transparência e a eficácia regulatória.

4. Conclusão: Modernização Sim, Ingenuidade Não

A alienação fiduciária é um avanço inegável para Angola. Moderniza o sistema de crédito, aproxima o país das melhores práticas internacionais e pode impulsionar o sector da habitação. No entanto, como alerta o jurista português Menezes Cordeiro, “o direito só tem eficácia quando encontra um ambiente institucional capaz de o cumprir”.

Se não forem estabelecidos mecanismos fortes de controlo, fiscalização e profissionalização, a informalidade poderá contaminar o sistema e comprometer o objectivo central: democratizar o acesso à habitação com segurança jurídica.

Angola tem diante de si uma oportunidade histórica. A diferença entre sucesso e fracasso dependerá da capacidade de implementar o regime com rigor, modernidade e transparência. O futuro do mercado imobiliário será tanto mais próspero quanto mais o país conseguir conciliar inovação jurídica com moralização institucional e combate à informalidade.