Credito Bancário Imobiliário

Sempre pensou em comprar a sua casa? Este é um dos seus sonhos ou da sua familia?

Nesta última semana, a medida do Governo de «espevitar» o crédito imobiliário é dos assuntos que mais está a «pipocar» em Angola. E não é para menos! A dificuldade em comprar uma casa, ter acesso a uma casa das centralidades de norte a sul, mesmo por via de renda resolúvel, leva a que muitos, mas mesmo muitos pensem em aderir a esta medida do Executivo de ter casa própria.

Antes de tudo vamos falar sobre o que e crédito a habitação e se todos podem aderir.

Antes de tudo vou definir crédito bancário imobiliário como um empréstimo fornecido para que uma pessoa compre um imóvel, fazendo um pagamento financiado. O produto é oferecido pelos bancos e as instituições financeiras que quitam o imóvel e recebem o pagamento directamente do comprador que fica com a responsabilidade de cumprir com o Plano Financeiro com o banco até ao termino do mesmo e desta forma ficar sem qualquer ônus ao banco e ser detentor por direito próprio do imóvel, seja ele um terreno, um apartamento, uma moradia, etc.

É um dos produtos mais requisitados por clientes às instituições financeiras. Eles são de grande importância para um sonho que muitos têm em comum: a compra da casa própria.

O chamado de “Aviso 10” do Banco Nacional de Angola (BNA) neste caso para a compra de habitação com recurso a credito bancário pode ser feito por particulares, seja de forma individual em por via de casal que tenham um casamente legalmente reconhecido pelo Estado ou por via de união de facto igualmente reconhecida. Ao invés de taxas de juro muito altas como são praticadas pela banca comercial acima e muito de 20%, o Governo mandata o BNA a intervir no mercado com a obrigação dos bancos praticarem taxas de ate 7% sobre o montante solicitado. Esta e a primeira grande notícia.

Vou expor e explicar algumas medidas desta medida do Governo:

• Para aderir ao crédito bancário imobiliário, o cidadão ou casal deve estar empregado há pelo menos 6 meses consecutivos e ter entre 18 e 60 anos, não ter dividas/incumprimentos com nenhum banco ate ao momento da formalização da proposta de credito nem ao longo da vigência do credito, seja com este banco ou com outro.
• Maturidade do credito, isto e, a quantidade de anos que o cliente deve reembolsar o banco pelo credito recebido: 25 anos.
• O fundamento deste “Aviso 10” e para aquisição, construção de nova casa ou realização de obras em habitação própria.
• Particulares solteiros podem solicitar um credito para aquisição de habitação de até 50.000.000 Kz.
• No caso de particulares com casamento ou em união de facto, a fasquia sobe até aos 100.000.000 Kz, independemente do tipo de regime de casamento que esteja celebrado na Conservatória.
• O montante a solicitar ao banco tem em conta o valor da casa/ da habitação. Quanto maior for o valor da casa, maior será a prestação de reembolso ao banco, maior será o número e o valor das garantias a prestar, etc.
• Quanto melhor for a qualidade da relação jurídico e laboral do cliente que pretende um credito a habitação, melhor para o banco, e neste caso escrevo sobre se o cliente tem um contrato de trabalho por tempo indeterminado ou efectivo, tal dá mais segurança a um banco, mas também, se tem outras fontes de rendimento que possam dar como garantia ao banco, exemplo: se colabora com outras entidades, se tem rendimentos de juros, de rendas de casa, dividendos de empresas, etc.
• O banco analisa a taxa de esforço da pessoa solteira ou do casal. A taxa de esforço é a relação entre os rendimento mensal liquido de um agregado familiar e as despesas dos mesmo. A fórmula de cálculo é relativamente simples: [Total de prestações financeiras / Rendimento mensal liquido] x 100 = Valor da Taxa de Esforço em percentagem.Geralmente o banco acede positivamente para validar uma proposta de crédito quem tenha até 40%, ou seja, de um casal que tem um rendimento de 100.000 Kz, o casal, por exemplo, fica com meios libertos de 60.000 Kz para outros compromissos como este com o banco.
• Em princípio o crédito é atribuído com recurso a vários tipos de garantias, como fiança, hipoteca. E o que é fiança e hipoteca? A fiança é uma espécie de contrato através do qual uma pessoa, o fiador, garante com seu património a satisfação de um credor, caso o devedor principal, aquele que contraiu a dívida, não a solva em seu vencimento.hipoteca é uma espécie de garantia de pagamento de um empréstimo ou financiamento, por exemplo, em alguma instituição financeira, que normalmente é contraída por uma pessoa física ou jurídica. Vale mencionar que, nesses casos, essa garantia é operacionalizada através da oferta de um bem, que geralmente é acordado entre as partes por meio de um imóvel.
• Com base na taxa de juro bonificada de até 7% e nos montantes máximos é possível de uma forma simples sem ter em conta mais nenhuns factores criar-se uma lista de intervalos de rendimentos e o máximo da avaliação das casas que podem comprar por via do crédito bancário. De referir que esta quase completa ausência de pontos, requisitos e algo que os bancos não praticam e tem nos seus procedimentos como cumprimento escrupuloso na analise e risco de credito bancário.

Dez conselhos antes de se meter num credito bancário a habitação:

• Se tem não um trabalho com mais de 6 meses e não está efectivo, é mais do que provável que não vai ter sucesso no seu crédito;
• Veja se tem o seu salário nestes intervalos e o valor da habitação, seja o seu como solteiro(a) ou casado(a), para que inicialmente pode considerar-se como elegível (apto para poder apresentar uma intenção a um banco de um crédito bancário para compra de uma casa ou não):

                     Salários por intervalos e valor patrimonial da casa

15.000 – 24.0000 Kz Crédito até 2.000.000 Kz

25.000 – 35.0000 Kz Crédito até 3.000.000 Kz

36.000 – 59.000 Kz crédito até 5.000.000 Kz

89.000 – 100.000 Kz crédito até 10.000.000 Kz

150.000 – 230.000 Kz crédito até 20.000.000 Kz

300.000 Kz crédito até 30.000.000 kzs

500.000 Kz crédito até 50.000.000 Kz

                                                  1.200.000 Kz crédito até 100.000.000 Kz.

Para o ajudar melhor, publico esta tabela que tem todo o enquadramento financeiro, desde os montantes que os bancos podem emprestar seja solteiro ou casado, taxa de juro, prestação mensal e taxa de esforço dependendo da sua situação: solteiro ou casado/união de facto:

• Vai necessitar de ter histórico no seu banco e sem nenhum incumprimento no passado, desde créditos, cheques sem provisão «cheques carecas», falta de documentação, etc. Vai necessitar, igualmente, de ter nesse histórico saldos na ou nas suas contas que satisfaçam alguns rácios na análise do seu processo de crédito.
• Vai necessitar de um fiador ou uma fiadora, alguém que vai ficar no processo e em caso da sua ou vossa falha (enquanto casal) de cumprimento nas prestações ao banco, vai ficar responsável pelo seu pagamento. Não aceite ser fiador(a) por que se trata de um filho ou um neto. Analise bem a situação e não aceite ser fiador(a) por emoção.
• Pense que hoje pode ter condições, mas que a sua situação pessoal ou do próprio crédito, nomeadamente a taxa de juro. Se terá condições de continuar a assumir o compromisso com o banco. Faça cenários da sua situação ou do crédito piorar em termos de condições em 20 até 50%.
• Pense também que o crédito pode ser concedido até 25 anos, é bastante tempo! Pense nisto nas entre-linhas…
• Pense no tamanho da casa e na localização. Será que precisa mesmo de uma casa tão grande e cara?
• Pense que o crédito pode ser para fazer a sua casa ou fazer obras na casa que já tem.
• Não pense que uma casa, um imóvel se valoriza naturalmente. Ele só se valoriza porque o mercado o valoriza e tal vem da falta de oferta de casa com grande procura… em 2008, nos Estados Unidos da América sucedeu o contrário… os bancos ficaram com as casas que mesmo assim foi insuficiente para resolver as dívidas com os clientes e ainda por cima os bancos viraram imobiliárias…
• 10- Pense bem antes de assumir um compromisso que poderá ficar para além da sua vida terrena. Faça contas a isto e à mobilidade que as pessoas têm hoje em dia. Vale a pena ficar com uma responsabilidade quando não vive naquela cidade, em Angola ou em África, com tudo o acarreta ter uma casa fechada ou arrendada sem ter o controlo pleno das condições da casa?

Até para a semana com mais leituras e conselhos para gerir bem o seu dinheiro e o seu património. Um «candando» com muita inteligência financeira.